Gayrimenkul uyuşmazlıkları hukuku, taşınmaz mallar (arsa, arazi, bina, daire vb.) ile ilgili ortaya çıkan anlaşmazlıkları düzenleyen geniş bir hukuk dalıdır. Bu uyuşmazlıklar, gayrimenkulün mülkiyeti, kullanımı, devri, ipotek edilmesi, kiralanması gibi birçok farklı konuda ortaya çıkabilir. Türkiye’de bu tür uyuşmazlıklar, başta Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu, İmar Kanunu, Tapu Kanunu gibi çeşitli yasal düzenlemelerle ele alınır.

Başlıca Gayrimenkul Uyuşmazlık Alanları

Gayrimenkul uyuşmazlıkları oldukça çeşitlidir. İşte en sık karşılaşılan alanlar:

Mülkiyet Uyuşmazlıkları:

Tapu İptali ve Tescil Davaları: Hukuka aykırı şekilde yapıldığı iddia edilen tapu kayıtlarının iptali ve doğru sicile tescili talepleri. Bu durum genellikle sahtecilik, vekalet görevinin kötüye kullanılması, muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma) gibi nedenlerle ortaya çıkar.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları: Hisseli mülkiyete konu bir taşınmazın, ortaklar arasında paylaştırılması veya satılarak bedelinin paylaştırılması talepleri.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları: Bir taşınmazı haksız yere kullanan kişiden, bu kullanım karşılığında talep edilen tazminat davaları.

İnşaat ve İmar Hukuku Uyuşmazlıkları:

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar: Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmelerden kaynaklanan anlaşmazlıklar (örneğin, inşaatın süresinde bitirilmemesi, ayıplı ifa, ruhsatlandırma sorunları).

Kentsel Dönüşüm Hukukundan Doğan Uyuşmazlıklar: Riskli yapı tespiti, tahliye, kira yardımı, değer tespiti ve paylaştırma konularındaki anlaşmazlıklar.

İmar Planlarına Aykırılık ve Ruhsatsız Yapılaşma Davaları: İmar mevzuatına aykırı inşaatlar veya ruhsatsız yapılarla ilgili hukuki süreçler.

Kira Hukuku Uyuşmazlıkları:

Kira Alacağı ve Tahliye Davaları: Kiracının kirayı ödememesi veya sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle açılan davalar.

Kira Tespit ve Uyarlama Davaları: Mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi veya sözleşme koşullarının değişen durumlara uyarlanması talepleri.

Kiralananın Tahliyesi Davaları: Ev sahibinin kendi ihtiyacı, yeniden imar gibi nedenlerle kiracının tahliyesini talep etmesi.

İpotek ve Rehin Hukuku Uyuşmazlıkları: Taşınmazlar üzerindeki ipotek ve rehinlerin tesisi, fekki (kaldırılması) veya bunlardan kaynaklanan takip ve satış süreçleri.

Kamulaştırma Hukuku Uyuşmazlıkları: Devletin veya kamu kurumlarının, kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazlara el koyması sürecinde ortaya çıkan bedel tespiti ve tescil davaları.

Tapu Sicili ve Kadastro İşlemleriyle İlgili Uyuşmazlıklar: Tapu kayıtlarındaki hataların düzeltilmesi, kadastro tespitlerine itirazlar gibi konular.

Çözüm Yolları

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında çeşitli çözüm yolları bulunmaktadır:

Arabuluculuk ve Uzlaşma: Dava yoluna gitmeden önce tarafların bir arabulucu eşliğinde anlaşmaya varmaya çalışmaları, yargı süreçlerine göre daha hızlı ve daha az maliyetli bir çözüm sunabilir. Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.

Dava Yolu: Anlaşma sağlanamaması durumunda, uyuşmazlığın niteliğine göre Asliye Hukuk Mahkemeleri veya Sulh Hukuk Mahkemeleri gibi yetkili mahkemelerde dava açılır. Özellikle mülkiyet davaları, genellikle uzun ve karmaşık süreçlerdir.

İcra ve İflas Yolu: Alacak-borç ilişkisinden kaynaklanan gayrimenkul uyuşmazlıklarında (örneğin ipotekli borçların tahsili) icra daireleri aracılığıyla takip başlatılabilir.

Gayrimenkul Hukukunda Dikkat Edilmesi Gerekenler

Uzman Hukuk Desteği: Gayrimenkul hukuku oldukça teknik ve detaylı bir alandır. Bu tür uyuşmazlıklarda deneyimli bir avukatın hukuki desteği, hak kaybına uğramamak ve süreci doğru yönetmek açısından kritik öneme sahiptir.

Belge ve Bilgi Toplama: Tapu kayıtları, sözleşmeler, yazışmalar, imar durumu belgeleri gibi tüm evrakların eksiksiz ve düzenli bir şekilde toplanması dava sürecinde büyük önem taşır.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler: Bazı gayrimenkul davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü süreler bulunabilir. Bu sürelerin kaçırılması, dava açma hakkının kaybına yol açabilir.

Gayrimenkul uyuşmazlıkları, bireyler ve şirketler için büyük hukuki ve mali riskler taşıyabilir. Bu nedenle, olası bir anlaşmazlık durumunda erkenden hukuki danışmanlık almak, doğru adımları atmak ve hakların korunmasını sağlamak hayati önem taşımaktadır.